Helsinki Research Forum: Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäytön kasvu jatkuu – yli 661 000 neliötä tyhjää toimistotilaa

Helsinki Research Forum on julkaissut arvionsa pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden vajaakäyttöasteista. Toimistoalueilla oli joulukuun 2024 lopussa noin 662 000 neliömetriä tyhjillään eli noin 13 000 neliötä enemmän kuin edellisen kvartaalin lopussa.

Helsinki Research Forum päivitti pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden vajaakäyttöasteen sekä tarkastelussa olevan toimistokannan. Joulukuun 2024 lopussa tyhjää toimistotilaa oli 662 000 neliömetriä. Vajaakäyttöaste nousi edellisen kvartaalin loppuun verrattuna 0,3 prosenttiyksikköä. Vajaakäyttö väheni merkittävästi Pasilan ja Pitäjänmäen alueella ja nousi Sörnäisissä ja Otaniemessä.

Helsinki Research Forum on julkaissut arvionsa pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden vajaakäyttöasteista. Toimistoalueilla oli joulukuun 2024 lopussa noin 662 000 neliömetriä tyhjillään eli noin 13 000 neliötä enemmän kuin edellisen kvartaalin lopussa. Keskimääräinen vajaakäyttöaste oli 15,4 prosenttia, jossa on noin 0,3 prosenttiyksikön verran kasvua edelliseen kvartaaliin verrattuna.

Vajaakäyttöaste väheni merkittävästi Pasilan (-1,95 prosenttiyksikköä) ja Pitäjänmäen alueilla (-1,18 prosenttiyksikköä). Pasilassa laskua selittää ennen kaikkea tyhjillään olevan tilan poistuminen tilakannasta peruskorjauksen seurauksena. Pitäjänmäellä vajaakäytön vähenemistä selittää sen sijaan positiivinen nettokäyttöönotto.

Merkittävimmät negatiiviset muutokset nähtiin Sörnäisissä (+2,75 prosenttiyksikköä) ja Otaniemessä (+1,99 prosenttiyksikköä). Sörnäisissä muutosta selittää ennen kaikkea yksittäisen, lähes tyhjillään olevan kohteen peruskorjauksen valmistuminen, kun taas Otaniemessä muutos on seurausta negatiivisesta nettokäyttöönotosta.

Tarkastelussa olevaa toimistokantaa päivitettiin ja tilakanta kvartaalin lopussa oli noin 4,31 miljoonaa neliömetriä, jossa kasvua nettona noin 9 500 neliömetriä edelliseen kvartaaliin verrattuna. Kvartaalin aikana yksi uudisrakennus ja kahden kohteen peruskorjaus valmistui Vallilassa, Sörnäisissä ja ydinkeskustassa kasvattaen tilakantaa noin 22 000 neliömetriä. Samaan aikaan tilaa poistui markkinoilta peruskorjauksen seurauksena Pasilassa ja ydinkeskustan lähialueella pienentäen tilakantaa noin 12 500 neliömetriä.

Helsinki Research Forumin tuottama tieto julkaistaan osamarkkinatasolla Raklin verkkosivuilla. Joulukuun päivityksen yhteydessä Helsinki Research Forumin aiempien tutkimusten tuloksia päivitettiin sekä vajaakäyttö- että tilakantatietojen osalta.

Pääkaupunkiseudun kiinteistökauppojen markkina hyydyksissä viime vuonna

Vuoden 2023 kiinteistökauppa­volyymi putosi selvästi vuoteen 2022 verrattuna, selvisi tuoreesta Helsingin kaupungin­kanslian ja KTI Kiinteistötieto Oy:n tutkimus­julkaisusta Toimitila­markkinat Helsingissä ja pääkaupunki­seudulla 2023–2024. 

Kuva: Janne Hirvonen/Helsinki Partners

Nouseva korkotaso ja talous­tilanteen epävarmuus leimasivat vuoden 2023 kiinteistö­markkinoita. Kiinteistökauppa­volyymi putosi yli 60 prosenttia edellisen vuoden tasosta jääden 2,6 miljardiin euroon. Kauppa­volyymit hiljenivät jyrkästi kaikilla kiinteistösektoreilla.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori on tällä hetkellä vuokra-asunto­kiinteistöt, jonka osuus koko kiinteistö­sijoitus­markkinoiden arvosta nousee yli kolmannekseen. Asuntokiinteistö­sektori oli myös kiinteistökauppa­markkinoiden vaihdetuin sektori vuoden 2023 ammattimaisilla kiinteistösijoitus­markkinoilla. Asunto­kiinteistöjen osuus vuoden 2023 matalaksi jääneestä kokonaiskauppa­volyymistä oli 27 prosenttia. Euro­määräisesti asunto­kiinteistöjenkin kauppa­volyymi jäi kuitenkin murto-osaan muutaman edellisen vuoden lukemista.

Toimistot ovat monina vuosina olleet kiinteistökauppa­markkinoiden vaihdetuin sektori, mutta vuonna 2023 niiden osuus kokonais­volyymistä jäi 17 prosenttiin. Euro­määräisesti vuoden 2023 toimisto­kiinteistöjen reilun 400 miljoonan euron kauppa­volyymi oli toiseksi matalin kautta aikain.

Liikekiinteistöjen kauppa­volyymit ovat pysytelleet niiden suhteellista markkina­osuutta matalampina viimeisten viiden vuoden ajan. Vuosi 2023 ei tuonut muutosta tilanteeseen, vaikka ihmisten lisääntynyt liikkuminen on kasvattanut kävijä­määriä kauppa­keskuksissa ja kaupunkien keskustoissa. Koko vuoden liike­kiinteistö­kauppa­volyymi jäi reilusti alle 300 miljoonaan euroon, joka on matalin lukema seurannassa kautta aikain.

Taloustilanteen epävarmuus heikentää myös toimitilojen vuokra­markkinoita. Pääkaupunki­seudun toimisto­tiloja jo pitkään vaivannut vajaa­käyttö pahenee entisestään, kun pienenevä tila­kysyntä kohdistuu pääosin hyvä­sijaintisiin ja laadukkaisiin tiloihin. Vuoden lopussa pääkaupunki­seudun keskeisten toimisto­alueiden tiloista 14,6 prosenttia oli tyhjillään.

Liiketilavuokrien kehitys­odotukset painuivat lähes kaikilla alueilla jälleen negatiivisiksi vuoden 2023 alkupuolella. Haasteista huolimatta liike­tilojen käyttö­asteet ovat kuitenkin pysytelleet melko korkeina. Kaikkien liike­tilojen keski­määräinen käyttö­aste oli pääkaupunki­seudulla 93,5 prosenttia syyskuussa 2023.

Pääkaupunkiseudun kiinteistökauppa­volyymi putosi 1,2 miljardiin euroon vuonna 2023, joka oli matalin lukema sitten vuoden 2012. Pääkaupunki­seudun kiinteistö­markkina-aktiviteetti pieneni myös suhteellisesti, kun koko maan volyymistä 46 prosenttia kohdistui Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle. Pääkaupunki­seudun rooli Suomen kiinteistösijoitus­markkinoilla pysyttelee kuitenkin varsin vahvana. 

Spondan rakennuttama toimitilarakennus nousi harjaan Tikkurilassa 

Kiinteistösijoitusyhtiö Sponda rakennuttaa Tikkurilan juna‑aseman läheisyyteen toimisto‑ ja liiketila­kiinteistöä, joka tarjoaa noin 16 000 kerros­neliömetriä korkea­laatuista ja vastuullista toimitilaa. Lauri Korpisen katu 9:ssä kesällä 2022 käynnistynyt hanke etenee suunnitelmien mukaisesti ja rakennus on harja­korkeudessa. Vuoden­vaihteessa 2024–2025 valmistuvan talon pää­vuokralaiseksi tulee Valmet. 

Energiatehokas toimisto- ja liiketilakiinteistö rakennetaan Lauri Korpisen kadulle lähelle Tikkurilan juna-asemaa. Kuva: Sponda Real Estate

Korkealaatuisen toimitalon suunnittelussa on panostettu tilojen muunto­joustavuuteen ja rakennuksen energia­tehokkuuteen. Suunnittelua on edistetty tiiviissä yhteistyössä Valmetin kanssa, jolle toteutetaan muunneltavat tilat, jotka tukevat parhaalla mahdollisella tavalla yrityksen liiketoimintaa. 

– Valmet on hyvä esimerkki globaaleista edelläkävijä­yrityksistä, jotka haluavat panostaa vastuullisiin toimi­tiloihin ja henkilökuntansa hyvin­vointiin. Keskeisillä paikoilla sijaitseville, korkea­laatuisille ja muunneltaville toimi­tiloille on vahvaa kysyntää yritysten panostaessa tiloihin, jotka houkuttavat henkilö­kuntaa toimistoille. Toimisto­ympäristössä tapahtuu luontevia kohtaamisia ja yhteis­työn tekeminen on sujuvaa, mikä ruokkii yritys­kulttuurin vahvistamista, työ­hyvin­vointia sekä innovointia, Spondan toimitus­johtaja Christian Hohenthal toteaa. 

Talon päävuokralainen Valmet siirtää Lauri Korpisen kadun toimistoon toimintansa kahdesta eri sijainnista. Rakennuksessa tulee työskentelemään noin 800 henkilöä. 

– Rakenteilla on nyt tiloja, jotka tukevat parhaalla mahdollisella tavalla toimintaamme ja henkilöstömme työ­hyvin­vointia pitkälle tulevaisuuteen. Uusi toimisto­talo on merkittävä sijoitus henkilöstöömme Suomessa. Meidät valittiin syyskuussa tekniikan alan ammattilaisten keskuudessa ihanteellisimmaksi työn­antajaksi Suomessa. Uskomme, että tämä uusi toimistomme Tikkurilassa on vahva vetovoima­tekijä seuraavina vuosina ja vuosi­kymmeninä, Valmetin kiinteistö­johtaja Kimmo Kohtamäki toteaa. 

Uudisrakennuksessa työskentelevien arkea tukevat talon moni­puoliset palvelut, kuten lounas­ravintola, Lidl‑myymälä, iso pyörä­parkki ja sen yhteydessä olevat sosiaali­tilat sekä parkki­halli sähkö­autojen lataus­pisteineen. Talon omia, arkea helpottavia palveluja täydentää alueen moni­puolinen palvelu­tarjonta. Kiinteistö sijaitsee aivan Tikkurilan juna‑aseman ja kauppa­keskus Dixin välittömässä läheisyydessä. 

– Olemme iloisia, että pääsemme vihdoin avaamaan myymälän Tikkurilan juna‑aseman läheisyyteen, jossa meitä on kaivattu jo pitkään. Tavallisesta Lidl‑konseptista poikkeava myymälä avautuu toimisto‑ ja liike­tilojen yhteyteen ja tulee vastaamaan alueen asukkaiden päivittäis­tavarakaupan tarpeisiin, Lidlin kiinteistö­kehitys­päällikkö Toni Lautala sanoo. 

Kiinteistö tavoittelee energia­tehokkuus­luokka A:ta sekä platinatason LEED‑ympäristö­sertifikaattia. Energia­tehokkuutta parantaa osaltaan ympäristö­ystävällisen maalämpö­järjestelmän käyttö. Talon katolle asennetaan aurinko­paneelit. Rakentamisesta aiheutuva hiili­jalanjälki pyritään minimoimaan, ja tavoitteena on myös täyttää EU‑taksonomian vaatimukset. 

KTI Kiinteistötieto: Kiinteistökauppa hiljentynyt

Nopeasti muuttunut talous- ja korkoympäristö on hiljentänyt kiinteistö­markkinat. Kuluvan vuoden kiinteistökauppa­volyymi on hyytynyt finanssi­kriisin jälkeisten vuosien tasolle, ilmenee KTI Kiinteistötiedon julkaisemasta markkinakatsauksesta.

Kuva: Kiinteistötieto KTI

KTI Kiinteistötiedon mukaan vuoden 2023 kolmen ensimmäisen vuosi­neljänneksen kiinteistö­kauppa jäi 1,8 miljardiin euroon, eli alle kolmas­osaan viime vuoden vastaavan ajan­jakson 6 miljardista eurosta.

Vuoden 2023 heinä-syyskuussa kiinteistö­kauppaa käytiin noin 370 miljoonan euron arvosta. Näin matalia lukemia on tilastoitu edellisen kerran finanssi­kriisin jälkeisinä vuosina 2009–2013, jolloin kvartaali­volyymi jäi alle 400 miljoonaan euroon muutamana vuosineljänneksenä.

Vuokra-asuntokiinteistöjen kauppa­volyymi oli tammi-syyskuussa noin 600 miljoonaa euroa, mikä on viime vuosien tasoa matalampi. Noin puolet asuntokiinteistö­kaupoista on ulkomaisten sijoittajien tekemiä.

Toimistokiinteistöjen 400 miljoonan euron kauppa­volyymi koostuu pääosin suurehkojen ja hyvä­laatuisten kohteiden kaupoista. Liike‑, yhteis­kunta‑ ja tuotannollisten kiinteistöjen volyymeissä jäätiin tammi‑syyskuussa 200–300 miljoonan euroon. Ulkomaisten sijoittajien osuus tammi‑syyskuun kiinteistö­kaupoista oli 55 prosenttia.

Toimitilavuokramarkkinoilla talouden epä­varmuus painaa etenkin toimisto‑ ja liike­tilojen kysyntää. KTI:n kiinteistötiedon mukaan Helsingin keskustan uusia toimisto­vuokra­sopimuksia kuvaava indeksi nousi 3,7 prosenttia syksyn 2022 ja 2023 välisenä aikana. Toimitila­barometrin vastaajista 75 prosenttia arvioi toimisto­tilojen kokonais­tarpeen vähenevän tulevan kolmen vuoden aikana.

Liiketilamarkkinoiden epävarmuus jatkuu. Liike­tilojen vuokra­odotukset olivat Rakli-KTI Toimitilabarometrissa lähes kaikilla alueilla negatiiviset. Liike­tilojen käyttö­asteet pysyttelevät toistaiseksi vahvoina, mutta vajaa­käytön arvioidaan kasvavan.

Logistiikka-, varasto- ja tuotanto­tilojen kysyntä pysyttelee vahvana. Vuokriin odotetaan nousua kaikilla suurilla kaupunki­seuduilla. Myös käyttöaste­odotukset ovat tuotannollisissa tiloissa positiivisia.

Pääkaupunkiseudun vuokra‑asunto­­markkinoilla on runsaasti tarjontaa, jonka odotetaan sulavan rakentamisen vähenemisen myötä. Uusia asuntovuokra­sopimuksia kuvaavan indeksin nousu hidastui vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä 0,5 prosenttiin. Vuokrien nousu jatkuu pääkaupunki­seudun ulko­puolisissa isoissa kaupungeissa pääkaupunki­seutua vahvempana.

Talouden ja rahoitus­markkinoiden tilanne on hyydyttänyt viime vuosien vilkasta vuokra‑asunto­rakentamista. Vielä tänä vuonna pääkaupunki­seudulle valmistuu ennätys­määrä, lähes 7 500 uutta vuokra‑asuntoa, mutta ensi vuodesta alkaen volyymit putoavat rajusti, ennakoi KTI Kiinteistötiedon markkinakatsaus.