suhdanteet

Pääkaupunkiseudun kiinteistökauppojen markkina hyydyksissä viime vuonna

Vuoden 2023 kiinteistökauppa­volyymi putosi selvästi vuoteen 2022 verrattuna, selvisi tuoreesta Helsingin kaupungin­kanslian ja KTI Kiinteistötieto Oy:n tutkimus­julkaisusta Toimitila­markkinat Helsingissä ja pääkaupunki­seudulla 2023–2024. 

Kuva: Janne Hirvonen/Helsinki Partners

Nouseva korkotaso ja talous­tilanteen epävarmuus leimasivat vuoden 2023 kiinteistö­markkinoita. Kiinteistökauppa­volyymi putosi yli 60 prosenttia edellisen vuoden tasosta jääden 2,6 miljardiin euroon. Kauppa­volyymit hiljenivät jyrkästi kaikilla kiinteistösektoreilla.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori on tällä hetkellä vuokra-asunto­kiinteistöt, jonka osuus koko kiinteistö­sijoitus­markkinoiden arvosta nousee yli kolmannekseen. Asuntokiinteistö­sektori oli myös kiinteistökauppa­markkinoiden vaihdetuin sektori vuoden 2023 ammattimaisilla kiinteistösijoitus­markkinoilla. Asunto­kiinteistöjen osuus vuoden 2023 matalaksi jääneestä kokonaiskauppa­volyymistä oli 27 prosenttia. Euro­määräisesti asunto­kiinteistöjenkin kauppa­volyymi jäi kuitenkin murto-osaan muutaman edellisen vuoden lukemista.

Toimistot ovat monina vuosina olleet kiinteistökauppa­markkinoiden vaihdetuin sektori, mutta vuonna 2023 niiden osuus kokonais­volyymistä jäi 17 prosenttiin. Euro­määräisesti vuoden 2023 toimisto­kiinteistöjen reilun 400 miljoonan euron kauppa­volyymi oli toiseksi matalin kautta aikain.

Liikekiinteistöjen kauppa­volyymit ovat pysytelleet niiden suhteellista markkina­osuutta matalampina viimeisten viiden vuoden ajan. Vuosi 2023 ei tuonut muutosta tilanteeseen, vaikka ihmisten lisääntynyt liikkuminen on kasvattanut kävijä­määriä kauppa­keskuksissa ja kaupunkien keskustoissa. Koko vuoden liike­kiinteistö­kauppa­volyymi jäi reilusti alle 300 miljoonaan euroon, joka on matalin lukema seurannassa kautta aikain.

Taloustilanteen epävarmuus heikentää myös toimitilojen vuokra­markkinoita. Pääkaupunki­seudun toimisto­tiloja jo pitkään vaivannut vajaa­käyttö pahenee entisestään, kun pienenevä tila­kysyntä kohdistuu pääosin hyvä­sijaintisiin ja laadukkaisiin tiloihin. Vuoden lopussa pääkaupunki­seudun keskeisten toimisto­alueiden tiloista 14,6 prosenttia oli tyhjillään.

Liiketilavuokrien kehitys­odotukset painuivat lähes kaikilla alueilla jälleen negatiivisiksi vuoden 2023 alkupuolella. Haasteista huolimatta liike­tilojen käyttö­asteet ovat kuitenkin pysytelleet melko korkeina. Kaikkien liike­tilojen keski­määräinen käyttö­aste oli pääkaupunki­seudulla 93,5 prosenttia syyskuussa 2023.

Pääkaupunkiseudun kiinteistökauppa­volyymi putosi 1,2 miljardiin euroon vuonna 2023, joka oli matalin lukema sitten vuoden 2012. Pääkaupunki­seudun kiinteistö­markkina-aktiviteetti pieneni myös suhteellisesti, kun koko maan volyymistä 46 prosenttia kohdistui Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle. Pääkaupunki­seudun rooli Suomen kiinteistösijoitus­markkinoilla pysyttelee kuitenkin varsin vahvana. 

09
helmi 2024

Helsingin seudun kauppakamari: Yritysten näkymät heikentyneet elokuusta

409 toimitusjohtajaa vastasi Helsingin seudun kauppakamarin suhdannekyselyyn. Vastanneet arvioivat seuraavan kolmen kuukauden suhdannenäkymät, liikevaihdon, kannattavuuden ja työvoimatarpeiden kehityksen heikoiksi. Rakennusalan näkymät ovat muita heikommat.

Kaavio: Helsingin seudun kauppakamari/Kaupunkitutkimus Oy

– Näkymät ovat kokonaisuudessaan synkentyneet elokuusta myös työllisyyden osalta. Kuluttajien ostovoiman heikkeneminen, korkeat korot ja energian hinnan vaihtelut painavat yritysten odotuksia alaspäin, mutta esimerkiksi informaatio- ja viestintäala näyttää pärjäävän muita aloja paremmin, vaikuttamistyön johtaja Markku Lahtinen Helsingin seudun kauppakamarista kertoo.

Erityisen synkkinä suhdannenäkymiä arvioivat rakentamisen alan yritykset. Alueen rakentamisen alan suhdannenäkymien saldoluku on -42, kun se alueen kaikkien alojen yrityksissä on -30. Saldoluku saadaan vähentämällä kielteisten vastausten prosenttiosuus myönteisten vastausten prosenttiosuudesta.

Suhdannekyselyssä tarkasteltiin erikoisteemana Helsingin seudun asuin- ja toimitilarakentamista.

Asuinrakennuksia valmistui lähes 1,7 miljoonaa kerrosneliömetriä vuoden 2022 4. kvartaalin alusta tämän vuoden 3. kvartaalin loppuun. Asuinrakennuksille myönnettyjen rakennuslupien volyymi on pudonnut kauppakamarin mukaan lähes puoleen vuoden 2021 huipputasosta.

– Uudet asuinrakennusten luvitukset ja aloitukset ovat tämän vuoden aikana pudonneet jyrkästi, joten vuoden 2024 asuntotuotannon määrät Helsingin seudulla jäävät kauas MAL-suunnitelmassa olevasta 16 500 asunnon vuosituotannon määristä, sanoo Markku Lahtinen. MAL-sopimukset ovat maankäyttöä, asumista ja liikennettä koskevia sopimuksia, joita valtio solmii suurimpien kaupunkiseutujen kanssa niiden pitkäjännitteistä kehittämistä varten.

– Asuntorakentaminen elpyy, kun myymättömien uudisasuntojen määrä sekä vapaiden vuokra-asuntojen määrä pienenee ja uusille asunnoille syntyy tarvetta ja kun korkotaso laskee nykyisestä, Saton liiketoimintajohtaja Arto Aalto toteaa.

Toimitila- ja palvelurakentamisen määrä pysyy maltillisena vuoden 2024 aikana.

– Toimitilojen rakentaminen on vähäisempää, ja isoja kauppakeskuksia ei tällä hetkellä ole käynnissä. Toisaalta logistiikka- ja palvelurakentaminen, esimerkiksi isot sairaalahankkeet, jatkuvat edelleen. Myös teollisuudessa on investointeja suunnitteilla, Rambollin kiinteistöt ja rakentaminen -toimialan johtaja Annina Peisa sanoo.

Helsingin seudun kauppakamarin Suhdannepulssi-kyselyyn vastasi 409 Helsingin seudun jäsenyritysten toimitusjohtajaa. Kysely tehtiin 28.11.–5.12.2023. Helsingin seudun kauppakamarin toiminta-alue kattaa 21 kuntaa Uudenmaan alueella. Helsingin seudun kauppakamarin Suhdannepulssi toteutetaan kolme kertaa vuodessa.

12
joulu 2023

KTI Kiinteistötieto: Kiinteistökauppa hiljentynyt

Nopeasti muuttunut talous- ja korkoympäristö on hiljentänyt kiinteistö­markkinat. Kuluvan vuoden kiinteistökauppa­volyymi on hyytynyt finanssi­kriisin jälkeisten vuosien tasolle, ilmenee KTI Kiinteistötiedon julkaisemasta markkinakatsauksesta.

Kuva: Kiinteistötieto KTI

KTI Kiinteistötiedon mukaan vuoden 2023 kolmen ensimmäisen vuosi­neljänneksen kiinteistö­kauppa jäi 1,8 miljardiin euroon, eli alle kolmas­osaan viime vuoden vastaavan ajan­jakson 6 miljardista eurosta.

Vuoden 2023 heinä-syyskuussa kiinteistö­kauppaa käytiin noin 370 miljoonan euron arvosta. Näin matalia lukemia on tilastoitu edellisen kerran finanssi­kriisin jälkeisinä vuosina 2009–2013, jolloin kvartaali­volyymi jäi alle 400 miljoonaan euroon muutamana vuosineljänneksenä.

Vuokra-asuntokiinteistöjen kauppa­volyymi oli tammi-syyskuussa noin 600 miljoonaa euroa, mikä on viime vuosien tasoa matalampi. Noin puolet asuntokiinteistö­kaupoista on ulkomaisten sijoittajien tekemiä.

Toimistokiinteistöjen 400 miljoonan euron kauppa­volyymi koostuu pääosin suurehkojen ja hyvä­laatuisten kohteiden kaupoista. Liike‑, yhteis­kunta‑ ja tuotannollisten kiinteistöjen volyymeissä jäätiin tammi‑syyskuussa 200–300 miljoonan euroon. Ulkomaisten sijoittajien osuus tammi‑syyskuun kiinteistö­kaupoista oli 55 prosenttia.

Toimitilavuokramarkkinoilla talouden epä­varmuus painaa etenkin toimisto‑ ja liike­tilojen kysyntää. KTI:n kiinteistötiedon mukaan Helsingin keskustan uusia toimisto­vuokra­sopimuksia kuvaava indeksi nousi 3,7 prosenttia syksyn 2022 ja 2023 välisenä aikana. Toimitila­barometrin vastaajista 75 prosenttia arvioi toimisto­tilojen kokonais­tarpeen vähenevän tulevan kolmen vuoden aikana.

Liiketilamarkkinoiden epävarmuus jatkuu. Liike­tilojen vuokra­odotukset olivat Rakli-KTI Toimitilabarometrissa lähes kaikilla alueilla negatiiviset. Liike­tilojen käyttö­asteet pysyttelevät toistaiseksi vahvoina, mutta vajaa­käytön arvioidaan kasvavan.

Logistiikka-, varasto- ja tuotanto­tilojen kysyntä pysyttelee vahvana. Vuokriin odotetaan nousua kaikilla suurilla kaupunki­seuduilla. Myös käyttöaste­odotukset ovat tuotannollisissa tiloissa positiivisia.

Pääkaupunkiseudun vuokra‑asunto­­markkinoilla on runsaasti tarjontaa, jonka odotetaan sulavan rakentamisen vähenemisen myötä. Uusia asuntovuokra­sopimuksia kuvaavan indeksin nousu hidastui vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä 0,5 prosenttiin. Vuokrien nousu jatkuu pääkaupunki­seudun ulko­puolisissa isoissa kaupungeissa pääkaupunki­seutua vahvempana.

Talouden ja rahoitus­markkinoiden tilanne on hyydyttänyt viime vuosien vilkasta vuokra‑asunto­rakentamista. Vielä tänä vuonna pääkaupunki­seudulle valmistuu ennätys­määrä, lähes 7 500 uutta vuokra‑asuntoa, mutta ensi vuodesta alkaen volyymit putoavat rajusti, ennakoi KTI Kiinteistötiedon markkinakatsaus.

09
marras 2023