Älykkäät ratkaisut ovat tulleet yhteiskuntaan jäädäkseen – ja tämä heijastuu myös toimistokiinteistöihin. Pelkästään järjestelmätasolla voi tehdä paljon toimiston tehokkuuden ja toimivuuden parantamiseksi. Tapetilla ovat nykyään erityisesti energiatehokkuus ja datan tehokas hyödyntäminen.

Toimiston älykkäät ratkaisut mahdollistavat usean työntekoon ja viihtyvyyteen liittyvän tekijän optimoinnin ja automatisoinnin. Älykkään teknologian etuja ovat ihmisten hyvinvoinnin ja viihtyvyyden vahvistaminen, toimiston järjestelmien oikean toiminnan varmentaminen sekä taloudellisuustekijät; energian käyttö ja tilojen käytön hallinta tehostavat kiinteistön omistajan ja käyttäjän taloutta, kertoo Aalto-yliopiston LVI-tekniikan professori Risto Kosonen.

Kosonen näkee toimistotilojen älyratkaisuissa kahta erilaista trendiä: joko mahdollisimman yksinkertainen järjestelmä, joka on toimintavarma ja itsesäätyvä tai enemmän laitteita ja tekniikkaa vaativa automatiikka, jonka avulla olosuhteita voi ohjata tarkemmin, esimerkiksi huonekohtaisesti.

-Hyvä esimerkki älykkäiden järjestelmien integroinnista toimistoon on Skanska, joka on Ruotsissa hankkinut sekä pääkonttoriinsa että muihin kohteisiinsa itsesäätyvät olosuhteet lämpötiloineen ja valaistuksineen.

Oikein käytettyinä toimistotilojen älykkäät teknologiat parantavat tuottavuutta ja työntekijöiden hyvinvointia monella tavalla. Tilan käyttäjien kannalta olosuhteiden hallinta muiden muassa lämpötilan, ilmanlaadun ja valaistuksen osalta lisää ihmisten viihtyvyyttä.

Kiinteistön huoltohenkilöillä on asiaan myös oma näkökulmansa: toiminnan varmistaminen sekä haluttujen olosuhteiden ja energiankulutuksen kustannusten tuottaminen helpottuu älyratkaisujen myötä. Kiinteistön omistajat ja investoijat puolestaan haluavat luonnollisesti pitää kohteen mahdollisimman houkuttelevana ja arvonsa säilyttävänä, jolloin modernin teknologian tuominen kiinteistöön on suotavaa.

Älykkyyttä voi hyödyntää monella tavalla

Älykkäitä teknologioita käytetään toimistoissa muun muassa olosuhteiden ja energiankäytön hallinnassa, järjestelmän toiminnan analysoinnissa sekä tilankäytön- ja kulunvalvonnassa. IoT (Internet of Things) on tullut viime aikoina paljon esille. IoT-tekniikka tarkoittaa, että yhä useammat laitteet – esimerkiksi valaisimet, tulostimet ja lämmitysjärjestelmät – voivat olla yhteydessä internetiin ilman erillisiä kytkentälaitteita. Toimistoissa IoT-tekniikasta hyödytään muun muassa laitteiden etäohjauksen, langattoman tiedonvälityksen ja pilvipalveluiden käyttämisen muodossa.

Kososen mukaan tällä hetkellä suurena mielenkiinnon kohteena on myös analytiikkapuoli ja datan keräämisen ja analysoinnin maksimaalinen hyödyntäminen.

– Järjestelmien keräämää dataa voi käyttää pääasiallisen tarkoituksen lisäksi muihinkin tarkoituksiin. Kulutuksen ja olosuhteiden mittaamista voidaan käyttää myös käyttäjämäärien ja käyttöasteiden mittaamiseen, ja valaistuksen ohjausta voidaan puolestaan käyttää mittaamaan kuinka monta henkilöä on paikalla, ja missä. Tämä tieto on arvokasta kiinteistön omistajalle ja käyttäjäorganisaatiolle.

-Älykkyyttä voi toki määritellä monella tavalla. Omalla alueellani yksi tähän käytettävistä työkaluista on älyvalmiusindikaattori eli SRI (Smart Readiness Indicator), joka on rakennusten älyvalmiuksia arvioiva menetelmä. Se on EU-komissiom ehdottama, mutta sen käyttöönotto on tällä hetkellä vapaaehtoinen EU:n jäsenvaltioissa. Suomessa sitä on testattu muun muassa Motivalla.

Kosonen kertoo älyvalmiusindikaattorin filosofian perustuvan kolmeen tekijään: ihmisten olosuhteisiin vaikuttaviin asioihin, huollon aktiiviseen ennakointiin sekä siihen, kuinka hyvin rakennukset toimivat osana energiajärjestelmiä.

Älyratkaisujen on mukauduttava muuttuviin tilatarpeisiin

-Älykkään teknologian käyttäjiä on oikeastaan kahdenlaisia: yksittäiset ihmiset, sekä käyttäjäorganisaatiot, jolloin tarpeet ovat myös hieman erilaiset. Organisaatioille tärkeää on olosuhteiden lisäksi myös tilojen mukautuminen organisaatiomuutoksiin ja tilojen muutosjoustavuus. Tällöin myös älyjärjestelmän skaalautuvuus tulee esille, kertoo Kosonen.

Muutosjoustavuus on nykyaikana edellytys toimivalle järjestelmälle, sillä yrityksissä tapahtuu paljon organisaatiomuutoksia ja etätöiden myötä tilatarpeet muuttuvat. Esimerkiksi toimistohuoneen muuttaminen neuvotteluhuoneeksi täytyy pystyä toteuttamaan niin, että tilaan liittyvät älyratkaisut muuntuvat tilan mukana.

Kososen mukaan ääritapauksia ovat Business Park -tyyppiset kohteet, joissa vaihtuvuus on suurta ja tilat saattavat myös olla hetken käyttämättöminä. Tämä on kiinteistöbisnekselle haaste. Modernit ja älykkäät, olosuhteita ja taloudellisuutta parantavat ratkaisut ovat iso osa sitä, minkälaisina tilat koetaan.

-Loppujen lopuksi kiinteistöbisneksessä pelataan paljon mielikuvilla.

Älyteknologia auttaa tekemään toimistoista energiatehokkaampia ja kestävämpiä

Älykkäät valaistus- ja LVI-järjestelmät voivat edistää merkittävästi toimiston energiatehokkuuta ja ympäristöystävällisyyttä. Nykyään voidaan hyödyntää dataa, joka tuottaa kiinteistön omistajalle arvokkaampaa tietoa, kuin pelkkä järjestelmänohjaus; esimerkiksi tilojen käyttöasteet ovat kiinteistöbisnekseen vaikuttavaa hyödyllistä tietoa.

Selvää on, että yritykset ovat vähentäneet tiloja ja uudelleenorganisoineet niitä erityisesti koronapandemian jälkeen etätöiden selvästi lisäääntyessä. Koska tilojen käyttö on nykyään varsin vaihtelevaa,on järjestelmien tarpeenmukainen ohjaus entistä tärkeämpää energiansäästön tehostamiseksi.

Myös kulutusjousto on noussut paljon esille energiantuotannon pohjautuessa yhä vahvemmin uusiutuvaan energiaan. Energian ja sähkön hinta vaihtelee rajustikin, ja Kososen mukaan näin käy tulevaisuudessa oletettavasti myös kaukolämmölle. Tällöin esille tulee se, kuinka järjestelmien energiankäyttöä tulisi ohjata.

Monimutkaisemmat kokonaisuudet vaativat älykkyytä toiminnan varmentamiseen ja ylläpitoon, minkä kautta toimisto saa päähyödyn kestävyys- ja ympäristönäkulmasta.

Myös käyttäjäpalautetta olosuhteista voidaan kerätä ja hyödyntää esimerkiksi sovelluksilla, jotka voivat jopa ohjata järjestelmiä.

-Tämän yleistyminen on kuitenkin toistaiseksi ollut aika vähäistä. Yksi syy tähän on varmasti standardoinnin puute. Mikäli tehdään yhdistelmiä, joissa kytketään järjestelmät rakennuksen pääyrityksen it-automatiikoihin, joudutaan menemään usean palomuurin läpi. Tällöin vaaditaan kaikilta sovelluksen haluavilta tahtotilaa järjestelmien yhteensovittamiseen, sanoo Kosonen.

Haasteilta ei voida koskaan täysin välttyä

Järjestelmien monimutkaistuminen tuo toimistokiinteistöjen älykkyyteen myös haasteensa. Kososen mukaan suurena kysymyksenä on, osataanko älykkäitä ratkaisuja vastaanottaa ja käyttää oikein, sillä käyttö edellyttää entistä enemmän osaamista ja ymmärrystä järjestelmistä. Haasteena on nyös datan käyttö: jos data ei ole oikeaa tai järjestelmässä on toimintahäiriö, kiinteistödatan hyödyntäminen ja sitä kautta tuottojen saaminen sekä olosuhteiden varmentaminen ei toimi toivotulla tavalla.

-Ensimmäinen vaihe älykkään teknologian käytössä on aina varmentaa, että järjestelmä toimii oikein, ja että data, jota kerätään, on oikeaa. Sitten voidaan käyttää tekoälypohjaisia analytiikkamenetelmiä, joilla dataa voidaan saada ulos. Usein perusasiat unohtuvat, ja ihmiset lähtevät analysoimaan ilman, että he ovat varmistaneet saatavan datan olevan kunnossa.

Toimistotiloja säätelevät järjestelmät muuttuvat yhä yleisemmin hajautetun ja keskitetyn järjestelmän yhdistelmiksi. Hyvänä esimerkkinä tästä on maa-, vesi- ja ilmalämpöpumppujen ja kaukolämmön hybridit. Kosonen painottaakin, että järjestelmien monimutkaisutessa huomiota on kiinnitettävä toiminnan varmentamiseen, minkä täytyy lähteä jo suunnittelun alkuvaiheesta ja edetä käyttäjän vastaanoton kautta käyttövaiheeseen.

-Vastaanotto on liian myöhäinen vaihe, jos suunnittelussa on tehty virheitä, joita ei voi korjata. Käyttövaiheeseen ei mielestäni kiinnitetä tällä hetkellä tarpeeksi huomiota, eikä hyödynnetä tarpeeksi kaikkea sitä dataa, jota älykkäistä järjestelmistä saadaan kerättyä.

-Datan tulisi mennä samaan paikkaan – esimerkiksi sähkön- ja lämmönkulutuksen data menee usein eri paikkoihin – ja sitä tulisi hyödyntää enemmän, jotta voisimme saada järjestelmistä irti kaiken saavutettavan hyödyn.

Tulevaisuutta sanelevat energia-asiat ja lainsäädäntö

Lähitulevaisuuden kehitys älykkään teknologian käytössä tulee pohjautumaan energiaan ja lainsäädäntöön. Energia ja sen käytön älykäs ohjaaminen on merkittävä kehitystä johtava tekijä. Myös energian tuntihinnoittelu ja kulutusjoustoasiat tulevat vahvasti esille puhtaasti liiketoiminnan kannalta ajateltuna.

-Jos älyvalmiusindikaattori saadaan yleistettyä, se voi antaa lisäarvoa niille kiinteistöille, jotka saavat siltä paremmat arvot, kertoo Kosonen.

-Lainsäädäntö tulee ohjaamaan ja määrittelemään tiettyjä kehityksen osa-alueita. EU:n EPBD-energiadirektiivi (Energy Performance of Buildings Directive) mainitsee esimerkiksi olosuhteiden seurannan. Älykäs energia ja sen tarpeenmukainen käyttö tulevat pelkästään tätä kautta yleistymään.

Kososen mukaan merkittävin kehityksen ohjaaja tulee kuitenkin olemaan älykkään teknologian tarjoamat liiketoimintamahdollisuudet palevluntarjoajille. Älykkäät ratkaisut mahdollistavat energiansäästöä, tuottoja, käyttäjien parempaa viihtyvyyttä ja kiinteistöjen modernisoituvaa mielikuvaa. Tästä hyötyvät niin toimistojen yksittäiset käyttäjät, yrityskäyttäjät, kuin kiinteistöjen omistajat ja sijoittajatkin.